Le cabinet d'avocat de Maitre Sandy MOCKEL, avocat a Paris.

Les baux commerciaux

Pour bénéficier du statut très particulier qu’est celui de la propriété commerciale, quatre conditions cumulatives doivent être réunies:

• un bail commercial ou artisanal destiné à l’exploitation d'un fonds de commerce,
• un local ou un immeuble sur lequel repose le bail,
• l’exploitation effective du fonds de commerce ainsi qu’un titre de propriété sur ce fonds au nom du preneur,
• l’immatriculation du preneur (le locataire) au RCS ou au registre des métiers.

Partant :

• Le preneur doit impérativement être titulaire d’un contrat de bail portant sur un local ou un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale. La destination commerciale ou artisanale doit résulter du bail et non de l’usage que le locataire fait des lieux. Cette destination initiale peut être modifiée par le preneur avec l’accord non équivoque du bailleur. Tout changement non autorisé peut entraîner la résiliation du bail.


• Le bail considéré doit porter sur un local permettant d’exécuter une activité commerciale ou artisanale, le fonds doit y être effectivement exploité. Sont donc exclus de l'accès à la propriété commerciale les locaux dits accessoires, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas une autonomie de gestion mais dont la privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds. Ce local accessoire sera protégé au même titre que le local principal dans la mesure où il appartient au propriétaire de l’établissement principal.


• Le locataire doit être le propriétaire du fonds et doit l’exploiter effectivement, ce qui nécessite l’existence d'un fonds de commerce au sens juridique du terme, c’est-à-dire une clientèle autonome attachée au fonds de commerce exploité dans le local considéré. Ainsi, les stands des grands magasins n’ont pas accès à la propriété commerciale. Il existe cependant des règles particulières pour les magasins à l’intérieur d’un centre commercial et pour les locataires saisonniers.


• L’immatriculation au RCS ou au registre des métiers est une condition très importante car en son absence à la date du renouvellement, c’est-à-dire à la date du congé, sa régularisation ultérieure restera inefficace.